Schriftelijkheidsvereiste bij de koop van woningen tussen particulieren-arrest


Onderwerpen ‐ Schriftelijkheidseis van art. 7:2 lid 1 BW
Artikelen ‐ art. 3:39 BW, art. 3:296 BW, art. 7:2 BW.

Feiten

Twee partijen sluiten een mondeling koopovereenkomst over de verkoop van een woning, Het komt echter niet tot ondertekening van een akte, waarin de bereikte overeenstemming is vastgelegd. De verkoper kreeg de financiering namelijk niet rond. De koper eiste vervolgens medewerking van de verkoper. Toen de verkoper dit weigerde, vorderde de koper schadevergoeding wegens extra gemaakte kosten. De verkoper was het hier niet mee eens, want er was nooit een verkoopakte getekend. De vraag was of ook de verkoper (in plaats van slechts de koper) van een woning een beroep kon doen op de schriftelijkheidseis van art. 7:2 lid 1 BW. De zaak is vervolgens gecasseerd in het belang der wet.

Rechtsvraag

Kan de verkoper van een woning een beroep doen op de schriftelijkheidseis van art. 7:2 lid 1 BW?

Overweging

De Hoge Raad oordeelt dat een particuliere verkoper zich wel op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen en niet tot medewerking aan de koopakte kan worden gedwongen of tot schadevergoeding worden veroordeeld. De gedachte hierachter is dat als een verkoper die mogelijkheid niet heeft dit op gespannen voet staat met de consumentenbeschermende bepaling van art. 7:2 lid 1 BW. In dat geval zou een verkoper namelijk al gebonden zijn bij mondelinge overeenstemming. Deze consequentie is alleen aanvaardbaar indien de verkoper een particulier is.

Rechtsregel

Als mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper, en de verkoper weigert mee te werken aan opmaken en ondertekenen van de koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

Relevante artikelen

Art. 3:39 BW:

Tenzij uit de wet anders voortvloeit, zijn rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven vorm zijn verricht, nietig.

Art. 3:296 BW:

1. Tenzij uit de wet, uit de aard der verplichting of uit een rechtshandeling anders volgt, wordt hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe door de rechter, op vordering van de gerechtigde, veroordeeld.

2. Hij die onder een voorwaarde of een tijdsbepaling tot iets is gehouden, kan onder die voorwaarde of tijdsbepaling worden veroordeeld.

Art. 7:2 BW:

1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.

3. De leden 1–2 zijn van overeenkomstige toepassing op de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan.

4. Van het in de leden 1–3 bepaalde kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 214 van Boek 6.

5. De leden 1–4 zijn niet van toepassing op huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Zij zijn evenmin van toepassing, wanneer de overeenkomst tevens voldoet aan de omschrijving van een overeenkomst als bedoeld in artikel 50a, onderdelen c of f.

Andere relevante jurisprudentie

Hof Datum Vindplaats Naam Onderwerp
HR 07/03/1969 NJ 1969, 249 Gegaste Uien Gebondenheid aan de overeen... +
HR 10/04/1981 NJ 1981, 532 Hofland/Hennis Aanbod en aanvaarding, adve... +
HR 11/12/1959 NJ 1960, 230 Eelman/Hin Totstandkoming overeenkomst... +
HR 12/09/1989 NJ 1987, 267 Westhoff/Spronsen Ontslagneming, onderzoekspl... +
HR 30/01/1959 NJ 1959, 548 Quint/Te Poel Bronnen van verbintenissen +
HR 27/04/2007 NJ 2007, 262 Bart Smit/Intrahof Matiging boetebeding +
HvJ 04/06/2009 C-243/08 TvC/Pannon Oneerlijke bedingen in cons... +
HR 12/06/1979 NJ 1979, 362 Securicor Geen partij bij totstandkom... +
HR 04/02/2000 NJ 2000, 258 Kinheim/Pelders Wijziging overeenkomst +
HR 29/01/1993 NJ 1994, 172 Vermobo/Van Rijswijk Contractuele relatie, onger... +
Hof 22/01/2008 NJF 2008, 79 Otto overeenkomst; onderzoeksplicht +
HR 08/09/2000 NJ 2000, 734 Baby Joost Schadevergoeding/smartengeld +
HR 02/12/2011 NJ 2011/574 Linthorst/Echoput Gelding van algemene voorwa... +
HR 08/02/2013 LJN BY4600 Van de Steeg/Rabobank Onderzoeksplicht en klachtp... +
HR 21/02/2003 NJ 2004, 567 Weever Stous/Stichting Park... verbintenissenrecht, koopov... +
HR 28/03/2008 NJ 2009, 578 Dexia vernietiging door art. 1:89 BW +
HR 15/04/1994 NJ 1995, 614 Schirmeister/De Heus (Oldti... Beantwoording zaak aan over... +
HR 14/06/2002 NJ 2002, 495 Geldnet/Kwantum Aansprakelijkheid bij hulpp... +
HR 14/06/2002 NJ 2003, 112 Bramer/Hofman Algemene voorwaarden, redel... +
HR 09/01/1998 NJ 1998, 272 Brok/Huberts Aansprakelijkheid bij non-c... +
HR 11/01/2002 NJ 2003, 255 Schwartz/Gnjatovic Ontbinding van een overeenk... +
HR 05/02/2010 NJ 2010, 294 Rodewijk/Bouwman Goede trouw bij bezit van e... +
HR 12/12/1997 NJ 1998/208 Stein/Driessen Beroep op exoneratieclausul... +
HR 25/03/2011 RvdW 2011, 419 Ploum/Smeets en Geelen Tank... Termijn klachtplicht bij no... +
HR 04/02/2000 NJ 2000, 562 Mol/Meijer Garanties, ontbinding +
HR 21/06/1991 NJ 1991, 742 Mattel/Borka Beëindiging duurovereenkoms... +
HR 31/01/1997 NJ 1998, 704 De Globe/Groningen Schadevergoeding bij onbevo... +
HR 20/01/2012 NJ 2012, 60 AgfaPhoto Finance/Foto Noort Samenhang tussen overeenkom... +
HR 20/01/2012 NJ 2012, 59 Wierts/Visseren (leistenen ... Tekortkoming in de nakoming... +
HR 10/08/2012 Nj 2012, 486 Pocorni/Defam Verjaring, samenhang overee... +
HR 27/11/1999 NJ 1999, 380 Van der Meer/Beter Wonen Ontbreken van ingebrekestel... +
HR 05/04/2013 NJ 2013, 214 Lundiform/Mexx Uitleg van commerciële over... +
HR 05/01/2001 NJ 2001, 79 Multi-Vastgoed/Nethou (plaz... Tekortkoming: keuze tussen ... +
HR 23/01/1998 NJ 1999, 97 Jans/Fiat Credit Nederland Verbondenheid overeenkomste... +
HR 13/11/1936 NJ 1937, 433 Moorman/Bureau Materiaalstaat Iustum pretium-leer +
HR 17/09/2010 RvdW 2010, 1051 Van Mierlo/Onder de Groene ... Opschortingsrecht +
HR 19/02/2010 LJN BK7671 ING Bank/Bera Holding Onbevoegde vertegenwoordigi... +
HR 28/10/2011 LJN BQ9854 Gemeente de Ronde Venen/SNU... Opzegging duurovereenkomsten +
HR 20/04/2012 LJN BV5555 Van der Vliet & De Waal/Van... Kwalitatieve rechten & verp... +
HR 20/02/1976 NJ 1976, 486 Pseudo-vogelpest Exoneratiebeding, redelijkh... +
HR 17/01/2014 NJ 2014/236 Mevrouw X/Dakdekkersbedrijf Y Opschortingsrecht +
HR 07/12/1990 AA 1991, 679-685 Vermoorde Bruid Redelijkheid en billijkheid... +
HR 19/05/1967 NJ 1967, 261 Saladin/HBU Beperkende werking redelijk... +
HR 18/06/2004 NJ 2004, 585 Kuunders/Swinkels Exoneratiebeding, redelijkh... +
HR 27/10/1995 NJ 1996, 254 Den Haan/Box Fashion Opzeggen arbeidsovereenkoms... +
HR 25/11/2005 NJ 2007, 141 Skeeler Aansprakelijkheid organisat... +
HR 12/01/2007 NJ 2007, 371 Eindhoven/Allianz Derogerende werking van de ... +
HR 31/12/1993 NJ 1995/389 Matatag/De Schelde Exoneratiebeding algemene v... +
HR 06/10/2000 NJ 2000, 691 Verzicht/Rowi Verzuim zonder ingebrekeste... +
HR 22/06/2012 NJ 2012, 396 ABN AMRO/X Derogerende werking van de ... +
HR 08/04/1983 NJ 1984, 717 Van der Heijden/Holland Schadevergoeding, immaterie... +
HR 08/02/1985 NJ 1986, 137 Renteneurose Schadevergoeding, predispos... +
HR 10/04/2009 RvdW 2009, 514 Philip Morris/X Schadevergoeding, overlijde... +
HR 11/07/2008 RvdW 2008, 724 Bakkum/Achmea Schadevergoeding, overlijde... +
HR 22/02/2002 NJ 2002, 240 Woudsend/V (Kindertaxi) (Sh... Schadevergoeding, shockschade +
HR 28/05/1999 NJ 1999, 564 Gemeente Losser/De Vries (J... Schadevergoeding, verpleging +
Hof 15/11/2005 JA 2006, 33 Val in woonkamer vanwege op... Onrechtmatige daad +
HR 20/06/2003 NJ 2005, 189 Staat/Harrida Égalité-beginsel, rechtmati... +
HR 07/04/2006 NJ 2006, 244 Der Bildtpollen/Miedema Onrechtmatige daad +
HR 10/06/1910 W 9038 Zutphense Juffrouw Onrechtmatige daad +
HR 29/01/1993 NJ 1994, 172 Vermobo/Van Rijswijk Natrekking, ongerechtvaardi... +
HR 14/12/2012 NJ 2013, 236 Embryonaal verkeersslachtoffer schadevergoeding/ proportio... +
HR 12/12/1986 NJ 1987/958 Rockwool/Poly Schadevergoeding derden +
HR 13/01/1995 NJ 1997, 175 De Heel/Korver Onrechtmatige daad +
HR 09/11/1990 NJ 1991, 26 Speeckaert/Gradener Medische aansprakelijkheid +
HR 28/03/1997 NJ 1997, 454 Wisman/Trijber Vertegenwoordiging, vergoed... +
HR 29/05/1998 NJ 1999, 98 Mooijman/Netjes Buitencontractuele aansprak... +
HR 18/12/2009 NJ 2012, 614 London/Delta Lloyd Alternatieve causaliteit, h... +
HR 13/03/1981 NJ 1981, 365 Haviltex Uitleg van de overeenkomst,... +
HR 17/12/1976 NJ 1977, 241 Bunde/Erckens (Misverstand) Uitleg van de overeenkomst,... +
HR 17/05/1985 NJ 1986, 760 Curacao/Erven Boye Uitleg beding +
HR 16/05/2003 NJ 2004, 183 De Liser de Morsain/Rabo Bepaalbaarheid pandakte, ha... +
HR 20/02/2004 NJ 2005, 493 Pensioenfonds DSM/Fox Uitleg van overeenkomsten +
HR 22/10/2010 NJ 2011, 111 Kamsteeg/Lisser Uitleg van een notariële akte +
HR 08/12/2000 NJ 2001, 350 Eelder Woningbouw/Van Kamme... Uitleg van een leveringsakte +
HR 15/05/1998 NJ 1998, 625 van Rooij/van der Sluijs Kwalificatie van de rechtsv... +