Van der Meer/Beter Wonen-arrest


Onderwerpen ‐ Ontbreken van ingebrekestelling
Artikelen ‐ art. 6:83 BW, art. 7:206 BW, art. 7:218 BW

Feiten

Van der Meer huurde van Beter Wonen een woning. Hij had gedurende de huurovereenkomst een huurachterstand laten ontstaan. Dientengevolge heeft Beter Wonen ontruiming gevorderd. Deze vordering werd toegewezen. Op 30 juni 1992 is de woning vervolgens ontruimd. Beter Wonen heeft daarnaast schadevergoeding van Van der Meer gevorderd van 21.000 gulden in verband met de slechte staat van de woning. Beter Wonen heeft deze staat aangetoond door foto’s van het gehuurde te maken. Van der Meer is het niet eens met deze schadevergoeding. Daartoe stelt hij dat er geen voorinspectie heeft plaats gevonden en hij geen gelegenheid heeft gehad om gebreken te herstellen. Beter Wonen had hem eerst in gebreke moeten stellen. De rechtbank overwoog dat Beter Wonen al vóór de ontruiming de woning samen met Van der Meer had moeten inspecteren en hem in de gelegenheid moeten stellen de gebreken zelf te herstellen. Nu dat niet gebeurd is, ontslaat dat van der Meer volgens de rechtbank echter niet van de verplichting om de woning in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen, is om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is de tekortkomingen op te heffen.

Rechtsvraag

Moet Van der Meer de schade vergoeden nu sprake is van een ondeugdelijke nakoming die niet zonder meer wanprestatie oplevert, omdat van wanprestatie pas sprake is indien de huurder in verzuim is, waartoe is vereist dat hij in gebreke is gesteld?

Overweging

r.o. 3.3:

“(…) De huurder - die ingevolge art. 7A:1600 BW aansprakelijk is voor schade aan de gehuurde zaak, tenzij hij bewijst dat deze niet is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming - is verplicht de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (…).’ En voorts:‘De rechtbank heeft geoordeeld dat, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in dit geval niet alle door de woningbouwvereniging gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van Van der Meer kunnen worden gevorderd, maar slechts die kosten die Van der Meer zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering (…).”

Rechtsregel

De huurder dient bij einde van de huur de woning terug te geven én in goede staat op te leveren. Die verplichting is dus niet te splitsen in twee afzonderlijke verplichtingen. Verder is de huurder ingeval van een gebrekkige oplevering van rechtswege in gebreke. De verhuurder hoeft hem niet expliciet schriftelijk in gebreke te stellen. Heeft er geen voorinspectie plaatsgevonden, dan kunnen alleen die herstelkosten worden verhaald die door de huurder zouden zijn gemaakt als de huurder zelf de schade aan de woning zou hebben hersteld. Is er wel een voorinspectie gehouden, dan kan de verhuurder wel alle kosten verhalen op de huurder.

Relevante artikelen

Art. 6:83 BW:

Het verzuim treedt zonder ingebrekestelling in:

a. wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft.

b. wanneer de verbintenis voortvloeit uit onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 74 lid 1 en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen;

c. wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten.

Art. 7:206 BW:

1. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

2. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 217 verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.

3. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Art. 7:218 BW:

1. De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

2. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

3. Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.

Andere relevante jurisprudentie

Hof Datum Vindplaats Naam Onderwerp
HR 08/03/2002 NJ 2002, 199 Hendrikx/Peters Ingebrekestelling, opschort... +
HR 22/10/2004 NJ 2006, 597 Schildersbedrijf Endlicht/B... Ingebrekestelling +
HR 14/06/2002 NJ 2003, 112 Bramer/Hofman Algemene voorwaarden, redel... +
HR 06/10/2000 NJ 2000, 691 Verzicht/Rowi Verzuim zonder ingebrekeste... +
HR 07/03/1969 NJ 1969, 249 Gegaste Uien Gebondenheid aan de overeen... +
HR 10/04/1981 NJ 1981, 532 Hofland/Hennis Aanbod en aanvaarding, adve... +
HR 11/12/1959 NJ 1960, 230 Eelman/Hin Totstandkoming overeenkomst... +
HR 12/09/1989 NJ 1987, 267 Westhoff/Spronsen Ontslagneming, onderzoekspl... +
HR 30/01/1959 NJ 1959, 548 Quint/Te Poel Bronnen van verbintenissen +
HR 27/04/2007 NJ 2007, 262 Bart Smit/Intrahof Matiging boetebeding +
HvJ 04/06/2009 C-243/08 TvC/Pannon Oneerlijke bedingen in cons... +
HR 12/06/1979 NJ 1979, 362 Securicor Geen partij bij totstandkom... +
HR 04/02/2000 NJ 2000, 258 Kinheim/Pelders Wijziging overeenkomst +
HR 29/01/1993 NJ 1994, 172 Vermobo/Van Rijswijk Contractuele relatie, onger... +
Hof 22/01/2008 NJF 2008, 79 Otto overeenkomst; onderzoeksplicht +
HR 08/09/2000 NJ 2000, 734 Baby Joost Schadevergoeding/smartengeld +
HR 02/12/2011 NJ 2011/574 Linthorst/Echoput Gelding van algemene voorwa... +
HR 08/02/2013 LJN BY4600 Van de Steeg/Rabobank Onderzoeksplicht en klachtp... +
HR 21/02/2003 NJ 2004, 567 Weever Stous/Stichting Park... verbintenissenrecht, koopov... +
HR 28/03/2008 NJ 2009, 578 Dexia vernietiging door art. 1:89 BW +
HR 15/04/1994 NJ 1995, 614 Schirmeister/De Heus (Oldti... Beantwoording zaak aan over... +
HR 14/06/2002 NJ 2002, 495 Geldnet/Kwantum Aansprakelijkheid bij hulpp... +
HR 09/01/1998 NJ 1998, 272 Brok/Huberts Aansprakelijkheid bij non-c... +
HR 11/01/2002 NJ 2003, 255 Schwartz/Gnjatovic Ontbinding van een overeenk... +
HR 05/02/2010 NJ 2010, 294 Rodewijk/Bouwman Goede trouw bij bezit van e... +
HR 12/12/1997 NJ 1998/208 Stein/Driessen Beroep op exoneratieclausul... +
HR 25/03/2011 RvdW 2011, 419 Ploum/Smeets en Geelen Tank... Termijn klachtplicht bij no... +
HR 04/02/2000 NJ 2000, 562 Mol/Meijer Garanties, ontbinding +
HR 21/06/1991 NJ 1991, 742 Mattel/Borka Beëindiging duurovereenkoms... +
HR 31/01/1997 NJ 1998, 704 De Globe/Groningen Schadevergoeding bij onbevo... +
HR 20/01/2012 NJ 2012, 60 AgfaPhoto Finance/Foto Noort Samenhang tussen overeenkom... +
HR 20/01/2012 NJ 2012, 59 Wierts/Visseren (leistenen ... Tekortkoming in de nakoming... +
HR 10/08/2012 Nj 2012, 486 Pocorni/Defam Verjaring, samenhang overee... +
HR 05/04/2013 NJ 2013, 214 Lundiform/Mexx Uitleg van commerciële over... +
HR 05/01/2001 NJ 2001, 79 Multi-Vastgoed/Nethou (plaz... Tekortkoming: keuze tussen ... +
HR 23/01/1998 NJ 1999, 97 Jans/Fiat Credit Nederland Verbondenheid overeenkomste... +
HR 13/11/1936 NJ 1937, 433 Moorman/Bureau Materiaalstaat Iustum pretium-leer +
HR 17/09/2010 RvdW 2010, 1051 Van Mierlo/Onder de Groene ... Opschortingsrecht +
HR 19/02/2010 LJN BK7671 ING Bank/Bera Holding Onbevoegde vertegenwoordigi... +
HR 28/10/2011 LJN BQ9854 Gemeente de Ronde Venen/SNU... Opzegging duurovereenkomsten +
HR 09/12/2011 NJ 2013, 273 Schriftelijkheidsvereiste b... Schriftelijkheidseis van ar... +
HR 20/04/2012 LJN BV5555 Van der Vliet & De Waal/Van... Kwalitatieve rechten & verp... +
HR 20/02/1976 NJ 1976, 486 Pseudo-vogelpest Exoneratiebeding, redelijkh... +
HR 17/01/2014 NJ 2014/236 Mevrouw X/Dakdekkersbedrijf Y Opschortingsrecht +
HR 08/04/1983 NJ 1984, 717 Van der Heijden/Holland Schadevergoeding, immaterie... +
HR 08/02/1985 NJ 1986, 137 Renteneurose Schadevergoeding, predispos... +
HR 10/04/2009 RvdW 2009, 514 Philip Morris/X Schadevergoeding, overlijde... +
HR 11/07/2008 RvdW 2008, 724 Bakkum/Achmea Schadevergoeding, overlijde... +
HR 22/02/2002 NJ 2002, 240 Woudsend/V (Kindertaxi) (Sh... Schadevergoeding, shockschade +
HR 28/05/1999 NJ 1999, 564 Gemeente Losser/De Vries (J... Schadevergoeding, verpleging +
Hof 15/11/2005 JA 2006, 33 Val in woonkamer vanwege op... Onrechtmatige daad +
HR 20/06/2003 NJ 2005, 189 Staat/Harrida Égalité-beginsel, rechtmati... +
HR 25/11/2005 NJ 2007, 141 Skeeler Aansprakelijkheid organisat... +
HR 07/04/2006 NJ 2006, 244 Der Bildtpollen/Miedema Onrechtmatige daad +
HR 10/06/1910 W 9038 Zutphense Juffrouw Onrechtmatige daad +
HR 29/01/1993 NJ 1994, 172 Vermobo/Van Rijswijk Natrekking, ongerechtvaardi... +
HR 14/12/2012 NJ 2013, 236 Embryonaal verkeersslachtoffer schadevergoeding/ proportio... +
HR 12/12/1986 NJ 1987/958 Rockwool/Poly Schadevergoeding derden +
HR 13/01/1995 NJ 1997, 175 De Heel/Korver Onrechtmatige daad +
HR 09/11/1990 NJ 1991, 26 Speeckaert/Gradener Medische aansprakelijkheid +
HR 28/03/1997 NJ 1997, 454 Wisman/Trijber Vertegenwoordiging, vergoed... +
HR 29/05/1998 NJ 1999, 98 Mooijman/Netjes Buitencontractuele aansprak... +
HR 18/12/2009 NJ 2012, 614 London/Delta Lloyd Alternatieve causaliteit, h... +
HR 07/04/2006 RvdW 2006, 377 Betonstaf/Ballast Nedam Toerekenbare tekortkoming i... +
HR 22/06/2007 NJ 2007, 343 Fisser/Tycho Tekortkoming, ontbinding ov... +
HR 27/04/2001 NJ 2002, 213 Oerlemans/Driessen Tekortkoming producten +
HR 21/05/1976 NJ 1977, 73 Oosterhuis/Unigro Tekortkoming, onmogelijkhei... +
HR 24/10/1997 NJ 1998, 69 Spruijt/Tigchelaar Autoverhuur Overmacht, in het verkeer g... +
HR 05/05/1968 NJ 1968, 102 Fokker/Zentveld (Vliegtuigv... Wanprestatie, ondeugelijke ... +
HR 11/03/1977 NJ 1977, 521 Kribbebijter Vertegenwoordiging, ontbind... +