Kamsteeg/Lisser-arrest


Onderwerpen ‐ Uitleg van een notariële akte
Artikelen ‐ n.v.t.

Feiten

Lisser heeft Kamsteeg een opstalrecht verleend voor een benzinestation. In de notariële akte is vastgelegd dat het opstalrecht eindigt als Shell of een andere oliemaatschappij een lager rendement aanbiedt dan 30% van de grondwaarde. Op een bepaald moment is een nieuwe overeenkomst met Shell tot stand gekomen. Lisser stelt daarna dat het rendement lager is dan 30% van de grondwaarde. Deskundigen concluderen vervolgens dat een rendement van 30% van de grondwaarde nooit is gehaald en ook nooit kon worden gehaald. Lisser heeft daarom een verklaring voor recht gevorderd dat het opstalrecht is geëindigd. Kamsteeg is echter van mening dat de vastlegging van het opstalrecht in de notariële akte niet overeenkomt met de bedoeling van partijen. Het hof heeft geoordeeld dat alleen betekenis toekomt aan de objectieve uitleg van de in de notariële akte vastgelegde partijbedoeling.

Rechtsvraag

Hoe dienen bepalingen in een notariële akte te worden uitgelegd?

Overweging

“(…) Voor de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van die obligatoire afspraken, komt het - ook indien zij (al dan niet in concept) op schrift zijn gesteld, zoals hier blijkens hetgeen partijen in de feitelijke instanties hebben aangevoerd het geval was met concepten van de duurbepaling en van de notariële akte - aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken (in dit geval aan de duurbepaling) mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). In dit opzicht levert weliswaar de notariële akte waarbij het opstalrecht is gevestigd, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, tussen partijen bij die akte dwingend bewijs op van de waarheid van hetgeen in de akte door hen omtrent de inhoud van die overeenkomst is verklaard (art. 157 lid 2 Rv.), maar daartegen staat tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv.), welk tegenbewijs gelet op de hier toepasselijke Haviltex-maatstaf op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben (…).”

Rechtsregel

De inhoud van het opstalrecht moet worden vastgesteld aan de hand van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid uit de naar objectieve maatstaven in het licht van de akte als geheel uit te leggen omschrijving van het opstalrecht. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat het in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen aankomt op de zin die partijen aan de (obligatoire) afspraken mochten geven en op hetgeen zij te dien aanzien mochten verwachten. Deze uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf brengt geen verandering in de inhoud van het recht van opstal.

Relevante artikelen

n.v.t.

Andere relevante jurisprudentie