ABN AMRO Bank/De notaris-arrest


Onderwerpen ‐ Beslaglegging onroerend goed, beschikkingsonbevoegdheid verkoper
Artikelen ‐ art. 7:3 BW

De feiten

Verkopers hebben een registergoed verkocht. Die verkoop is op de voet van art. 7:3 BW ingeschreven in de openbare registers (Vormerkung). Nadien heeft de bank ten laste van verkopers beslag gelegd op het registergoed. De dag volgende op de inschrijving van het beslag is het goed geleverd aan de koper. De notaris heeft uit de koopsom de hypotheekhouder en een eerdere beslaglegger die zijn recht tegen de koper kon inroepen, voldaan en het restant uitgekeerd aan verkopers. De bank heeft vervolgens het beslag opgeheven. Zij spreekt daarna de notaris aan tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. ABN Amro is van mening dat de notaris jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door de restant koopsom aan verkopers uit te keren in plaats van deze onder zich te houden ten behoeve van haar.

Rechtsvraag

De vraag is of de beslaglegger (ABN Amro) na de levering van het registergoed aan de koper recht kan doen gelden op het restant van de koopsom. Het arrest is de eerste uitspraak van de Hoge Raad over de reikwijdte van een inschrijving van een koopovereenkomst met betrekking tot een registergoed op de voet van art. 7:3 lid 1 BW ten opzichte van een nadien gelegd en ingeschreven verhaalsbeslag op hetzelfde goed.

Overweging

De Advocaat-Generaal heeft in de conclusie onder 2.1 tot en met 2.9 inleidende beschouwingen gegeven over de hier aan de orde zijnde (ook wel als 'Vormerkung' aangeduide) rechtsfiguur, neergelegd in art. 7:3 BW, die de mogelijkheid opent tot inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers met het rechtsgevolg dat tegen de koper wiens koop is ingeschreven de in lid 3 van dat artikel onder de letters a tot en met g vermelde rechtsfeiten niet kunnen worden ingeroepen. Uit de aldaar vermelde gegevens met betrekking tot de inhoud en totstandkomingsgeschiedenis van deze regeling moet worden afgeleid dat met deze regeling is beoogd de koper van een registergoed tijdelijk (gedurende zes maanden na inschrijving van de koop) bescherming te bieden in zijn recht op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, en hem in het bijzonder te beschermen tegen wanprestatie van de verkoper hierin bestaande dat deze het goed (onbelast) levert aan een derde, alsmede tegen beslaglegging op het goed ten laste van de verkoper en tegen een faillissement van de verkoper. De wetgever heeft de voor de bescherming van het persoonlijk recht van de koper op onbelaste verkrijging noodzakelijk geachte zakelijke werking van de inschrijving van de koop nauwkeurig omschreven door in het derde lid van art. 7:3 onder de letters a tot en met g precies te bepalen welke rechtsfeiten niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Voorts kan uit de door de Advocaat-Generaal vermelde gegevens worden afgeleid dat met de woorden 'niet kunnen worden ingeroepen', die overeenkomen met de bewoordingen van de artikelen waarin de gevolgen van een beslag worden bepaald, daarop wordt gedoeld dat inschrijving van de koop op vergelijkbare wijze als beslaglegging niet leidt tot beschikkingsonbevoegdheid van de verkoper, en dus ook niet in de weg staat aan overdracht van het verkochte goed aan een derde, maar wél meebrengt dat een vervreemding of bezwaring, tot stand gekomen na de inschrijving van de koop, ingevolge art. 7:3 lid 3 BW niet tegen de koper kan worden ingeroepen.

Rechtsregel

Inschrijving van de koop van onroerend goed ex art. 7:3 BW leidt net als beslaglegging niet tot beschikkingsonbevoegdheid van de verkoper, en staat dus ook niet in de weg aan een overdracht van het verkochte goed aan een derde, maar brengt wel mee dat een vervreemding of bezwaring, tot stand gekomen na de inschrijving van de koop, ingevolge art. 7:3 lid 3 BW niet tegen de koper kan worden ingeroepen.

Relevante artikelen

Artikelen:7:3 BW

Lid 3.

Tegen de koper wiens koop is ingeschreven kunnen niet worden ingeroepen:

a. een na de inschrijving van die koop tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de verkoper, tenzij deze vervreemding of bezwaring voortvloeit uit een eerder ingeschreven koop of plaatsvond uit hoofde van een recht op levering dat volgens artikel 298 van Boek 3 ging voor dat van de koper en dat de koper op het tijdstip van de inschrijving van de koop kende of ten aanzien waarvan op dat tijdstip het proces-verbaal van een conservatoir beslag tot levering was ingeschreven;

b. vervreemdingen of bezwaringen die plaatsvinden als vervolg op de onder a bedoelde vervreemding of bezwaring door de verkoper;

c. een onderbewindstelling die na de inschrijving van de koop is tot stand gekomen of die, zo zij tevoren was tot stand gekomen, toen niet in de openbare registers was ingeschreven, dit laatste tenzij de koper haar op het tijdstip van de inschrijving van de koop kende;

d. een na de inschrijving van de koop tot stand gekomen verhuring of verpachting;

e. een na de inschrijving van de koop ingeschreven beding als bedoeld in artikel 252 van Boek 6;

f. een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven;

g. een faillissement of surséance van betaling van de verkoper of toepassing ten aanzien van hem van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen, uitgesproken na de dag waarop de koop is ingeschreven.

Andere relevante jurisprudentie