Van Bommel/ Ruijgrok-arrest


Onderwerpen ‐ Opschortingsrecht, huurovereenkomst, recht tot ontbinding
Artikelen ‐ Artikel 6:265 BW en artikel 6:262 BW

De feiten

Van Bommel is gedurende twintig jaren huurster geweest van een woning die door Ruijgrok werd verhuurd. De huurovereenkomst is geëindigd op 31 juli 1993, doordat zij door Van Bommel tegen die datum is opgezegd. Van Bommel heeft over de periode van 1 januari tot 1 juli 1993 geen huur betaald.
Ruijgrok heeft betaling van dit bedrag gevorderd. Van Bommel heeft als verweer gevoerd dat de woning sinds het einde van 1992 dermate grote onderhoudsgereken vertoonde dat zij niet er niet meer kon wonen en heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd vanaf 1 januari 1992.

Rechtsvraag

Kan de huurovereenkomst ontbonden worden?

Overweging

De Kantonrechter heeft de vordering van Ruijgrok toegewezen en de vordering van Van Bommel afgewezen omdat zij er niet in is geslaagd te bewijzen dat de woning gebreken vertoonde die haar onbewoonbaar maakten.
De Rechtbank heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Zij heeft zulks gegrond op de overwegingen a. dat het in conventie door Van Bommel ingeroepen opschortingsrecht niet tot verval van de verplichting tot huurbetaling leidt en b. dat de in reconventie gevorderde ontbinding evenmin tot dit door Van Bommel gewenste resultaat kan leiden, nu die ontbinding ‘geen terugwerkende kracht heeft’.
De Hoge Raad verwerpt het door Van Bommel ingestelde cassatieberoep. Zie rechtsregel.

Rechtsregel

Uit de art. 7A:1586 aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die, aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van art. 6:270 en 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. De huurder is voorts bevoegd om, voordat hij tot de hiervoor bedoelde ontbinding besluit, op de voet van art. 6:262 de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.

Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Zonder dat kan de huurder zich m.b.t. zijn betalingsverplichtingen ook niet beroepen op het opschortingsrecht van art. 6:262. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.

Relevante artikelen

Art. 6:262 BW
Lid 1: Komt een der partijen haar verbintenis niet na, dan is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.

Art. 6:265 BW
Lid 1: Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Andere relevante jurisprudentie